不動産投資でフルロ－ンは組める？？

（１）返済負担が大
フルローンのデメリットは、頭金を投入しない分毎月のローン返済額が大きくなり、返済期間も長期化する傾向にあることです。
ローンの返済額を家賃収入から支払うのが一般的な不動産投資のやり方ですが、返済金額によっては家賃収入だけでは返済ができない可能性も出てきます。
空室になってしまったり、修繕の必要性が出てきたりすると、すぐにキャッシュフローが悪化し自己資金を取り崩す羽目になるリスクがあります。

（２）金利上昇リスク
現在の日本はまだ低金利政策が続いていますが、世界ではインフレ退治の為、長期金利が上がっています。(2022年10月現在))

政策や経済状況次第ですが、日本でもでも金利が上がる可能性が高まっています。
フルローンを組むと毎月の返済額が大きく、返済期間が長期になりやすいために、金利が上昇すると支払う利息も増えて総返済額が大きく膨らむリスクがあります。
金利の上昇はいつ訪れるか予想することは困難です。いつ金利上昇が来てもいいようリスクヘッジを行うことが肝心です。

（３）金融機関の審査が厳しい
金融機関にとって、フルローンは大きなリスクです。
万が一返済が遅れたり、不動産投資が失敗して融資の回収ができなくなったりすることを危惧し、多くの金融機関が慎重に審査を行います。
頭金を入れた場合の融資より、フルローンの融資審査の方がより厳しく評価されることになるでしょう。

度々ニュースで話題となった銀行の不正融資問題やアパート建築会社の偽装建築問題、フラット35偽装利用問題がありました。
これらの問題により、多くの金融機関が投資用不動産投資への融資審査を厳格化し、フルローンの融資に消極的になりました。
フルローンを組むハードルはさらに上がりましたが、すべての金融機関でフルローンが組めないわけではありません。
フルローンで融資を受けられる可能性を上げるにはどうしたらいいのか考えてみました。

（１）審査で重要視されるポイントをチェック
審査において重視される2点の審査基準があります。

〇物件の価値・収益力
購入する不動産の現在価値が融資額より高額であるか、今後の価値が上がるかどうかという物件の価値は、金融機関が対象不動産の担保価値を評価する際、重要なポイントです。
また将来的に入居率を維持できるか、安定した家賃収入が見込めるかどうかも重要な要素になります。
立地がよく賃貸需要が見込めるエリアであれば有利に働き、築年数が浅いことは修繕費負担の軽減にもなり、収益力に貢献します。

〇属性
・年収、経常利益額
金融機関の融資金額は、年収の何倍までという基準になっています。法人を持っている場合であれば、年収と法人の経常利益の合算額です。
つまり高収入であればあるほど、法人での経常利益が多ければ多いほど借入れできる金額が増えます。

・職業、勤続年数
公務員や大企業の会社員、医師を始めとする士業などの社会的信頼が高い職業であることや勤続年数が長いことは審査において有利です。
もしも購入した不動産で収益が上がらなかった場合に、契約者が給与収入などから返済することになるからです。

・不動産投資の実績
不動産投資で成功している実績があれば、その家賃収入や資産を評価され、審査でプラスに働く傾向にあるそうです。

（２）共同担保を利用
〇共同担保とは？
共同担保とは、借入れする際の担保として複数の不動産に対して担保権を設定することです。土地とその土地に建っている建物に対して共同担保を設定するのが一般的です。
1つの不動産では担保価値が足りず、希望する金額の融資を受けられない場合、別の所有不動産に共同担保を設定すると、融資額を増やしたり、融資を受けやすくすることができます。

融資条件が柔軟で担保評価を重視している金融機関であれば、購入物件の担保価値では足りない場合でも、共同担保を差し入れればフルローンを組める可能性があります。